¿Cómo funciona una hipoteca de autopromotor? Requisitos y claves financieras para la autoconstrucción

Diseñar y construir una vivienda desde cero es un proyecto emocionante, pero requiere una planificación económica sumamente rigurosa. A diferencia de la compra de un inmueble ya construido, la autoconstrucción cuenta con una alternativa de financiación específica conocida como hipoteca para autopromotor. 

Si estás valorando esta opción para tu primera vivienda, comprender la mecánica de este producto contribuirá a una mejor planificación.

¿Cómo funciona una hipoteca para autopromotor?

La principal particularidad de un préstamo para autopromotor radica en la forma en que se dispone del capital. El banco no entrega la totalidad del dinero de una sola vez al firmar las escrituras. En su lugar, el importe se va liberando de forma paulatina en diferentes fases o tramos a medida que avanza la obra:

• Fase inicial o tramo suelo: Al inicio de la operación, el banco suele liberar un porcentaje inicial para arrancar los trabajos y realizar los primeros pagos a la constructora.
• Fase de certificaciones: Conforme avanza la construcción, un arquitecto técnico emite las denominadas certificaciones de obra. Tras la validación de estos informes, la entidad bancaria va entregando nuevas partidas económicas para cubrir los costes de cada etapa.
• Fase de fin de obra: Una vez completada la edificación, y tras aportar la licencia de primera ocupación junto al certificado final, el banco entrega el último tramo (que suele oscilar entre el 10% y el 20%).

Durante todo el periodo que duran las obras de construcción, es habitual que el préstamo contemple un periodo de carencia de capital. Esto significa que, temporalmente, solo se pagan los intereses correspondientes a las cantidades de dinero de las que ya se haya dispuesto, aliviando la carga financiera mensual del promotor.

¿Cuánto financian los bancos para autopromoción?

Por regla general, las entidades bancarias financian hasta el 80 % del valor del inmueble terminado. Es sumamente importante tener en cuenta que las ofertas de financiación no suelen cubrir el 100% de la inversión total. 

Por este motivo, se aconseja contar con un colchón de ahorro previo de aproximadamente el 30% al 40% del coste total para poder sufragar las partidas iniciales y los impuestos asociados (como el IVA de la construcción o las tasas municipales).

¿Qué requisitos pide el banco?

La concesión de una hipoteca a autopromotor conlleva un nivel de análisis de riesgo más profundo que el de un préstamo hipotecario convencional. Además de exigir una estabilidad laboral sólida, un nivel de endeudamiento saludable y unos ingresos recurrentes proporcionales a la operación, las entidades suelen exigir la presentación de los siguientes documentos técnicos:

• Contar con una parcela inscrita en el Registro de la Propiedad.
• Un proyecto técnico completo visado por el Colegio de Arquitectos correspondiente.
• La licencia municipal de obras concedida por el ayuntamiento del municipio donde se ubique la parcela.
• Un presupuesto de ejecución de la obra detallado y firmado por la empresa constructora encargada.
• El certificado de eficiencia energética del proyecto de la futura vivienda.

¿Necesito tener el terreno comprado?

Poseer la parcela es un requisito generalizado en el sector. Para que la entidad apruebe el préstamo para autopromotor, el terreno debe estar catalogado legalmente como suelo urbano o urbanizable, encontrarse completamente libre de cargas y estar inscrito de manera correcta a nombre del solicitante en el Registro de la Propiedad. 

De hecho, disponer del terreno en propiedad y pagado puede computar, ante los ojos del banco, como la aportación de capital propio necesaria para dar viabilidad a la operación.