Adquirir un inmueble requiere prestar atención a una serie de documentos técnicos para reducir riesgos y tomar una decisión con más información.
Entre los papeles legales necesarios destaca la cédula de habitabilidad, un documento emitido a nivel local o autonómico que establece que una vivienda reúne las condiciones básicas para ser habitada.
Contar con este certificado en regla garantiza que el inmueble cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad exigidos por la normativa.
¿Para qué sirve la cédula de habitabilidad?
Este documento oficial cumple con tres funciones fundamentales en el mercado inmobiliario:
- Garantía legal: acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas exigidas para ser habitada, según la normativa aplicable.
- Suministros básicos: en las comunidades autónomas donde se exige, puede ser necesaria para poder dar de alta suministros como la luz, el agua o el gas.
- Operaciones comerciales: permite proceder a la compra, venta o alquiler de una edificación en determinadas regiones.
¿Qué datos contiene el documento de la cédula de habitabilidad?
Aunque el contenido mínimo varía según la región, por lo general siempre constan los siguientes datos: la dirección exacta de la vivienda, la superficie útil en metros cuadrados, la relación de las habitaciones y espacios disponibles, el umbral máximo de ocupación de personas y la identificación del técnico competente que elaboró el informe.
¿Se puede escriturar sin cédula de habitabilidad?
No existe una respuesta única a esta pregunta, ya que las competencias de urbanismo están transferidas y dependen de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.
Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid no es necesario contar con este documento para transmitir el inmueble. Sin embargo, en Cataluña la normativa es muy estricta y establece que la cédula de habitabilidad es obligatoria para cualquier transmisión (ya sea venta, alquiler o cesión de uso), incluyendo las segundas y sucesivas ventas, salvo los supuestos de exoneración previstos por la normativa.
¿Qué tipos de cédulas de habitabilidad existen?
Dependiendo de la antigüedad y el estado del inmueble, se clasifican en tres modalidades:
- De primera ocupación: destinada a las viviendas de nueva construcción. Algunas comunidades, como el Principado de Asturias, la han eliminado porque ya utilizan la licencia de primera ocupación municipal, que demuestra esencialmente lo mismo.
- De segunda ocupación: se aplica a viviendas usadas que ya han sido habitadas anteriormente y sirve para acreditar que siguen cumpliendo las condiciones de habitabilidad.
- De rehabilitación: se emite tras realizar una reforma integral en el inmueble, certificando que los cambios estructurales respetan las leyes vigentes.
¿Cómo tramitar la cédula de habitabilidad y cuánto cuesta?
Para obtenerla es necesaria la intervención de un arquitecto o aparejador colegiado. Este profesional revisará la vivienda (comprobando por ejemplo los metros cuadrados útiles mínimos, la distribución de los espacios, la eficiencia energética…) y emitirá el certificado de habitabilidad, que después se presentará ante la administración competente siguiendo el procedimiento de cada comunidad autónoma.
Este certificado se presentarán ante la administración competente, que será la que emitirá la cédula de habitabilidad. Aunque obviamente dependerá en gran medida del lugar en el que se tramite, el proceso completo de tramitación administrativa puede llegar a durar, aproximadamente, unos 3 meses.
En cuanto a los precios de mercado, los costes orientativos suelen rondar las siguientes cifras:
- Pisos: Entre 65 y 112 euros aproximadamente.
- Viviendas unifamiliares (chalets): Entre 75 y 160 euros aproximadamente.
- Locales comerciales (para cambio de uso): Entre 150 y 300 euros aproximadamente.
En cualquier caso, consulta con un profesional de confianza o en la sede electrónica de las administraciones competentes, ya que este trámite en algunos casos puede ser tramitado online.
