Al planificar la compra de una vivienda, especialmente si se busca financiación por primera vez, es esencial analizar la situación jurídica del inmueble. Un aspecto legal muy relevante surge cuando el inmueble en cuestión se encuentra arrendado. El derecho de tanteo y retracto, en estas circunstancias, se establece por normativa para proteger al arrendatario otorgándole una prioridad de compra ante cualquier oferta externa.
Esta prioridad se desglosa en dos mecanismos legales independientes pero conectados cronológicamente que regulan cómo y cuándo puede intervenir el inquilino de la vivienda en la transmisión del bien.
¿Cómo saber si una vivienda está sujeta a tanteo y retracto?
El derecho de adquisición preferente está previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para viviendas arrendadas, salvo que las partes hayan pactado expresamente la renuncia del arrendatario.
Para averiguar si una propiedad del mercado está sujeta a esta condición, se deben verificar sus contratos vigentes y la presencia de acuerdos específicos entre las partes.
La prioridad de compra se divide en dos fases temporales según el momento en el que se intente ejercer:
- Fase previa (tanteo): Ocurre antes de formalizar la transmisión. El propietario debe comunicar de forma fehaciente al arrendatario su decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Tras esta notificación, se abre un plazo de 30 días naturales para que el inquilino decida si iguala la oferta y adquiere la propiedad.
- Fase posterior (retracto): Se activa una vez completada la venta con un tercero si el vendedor incumplió sus obligaciones: si no se avisó previamente al ocupante o si el precio final escriturado fue inferior al que se le propuso inicialmente. El inquilino afectado dispone de 30 días naturales, a contar desde que se le entrega la copia de la escritura de venta, para ejercer el derecho de retracto y ocupar el lugar del comprador, en las mismas condiciones de la venta, y situarse legalmente como el nuevo comprador bajo las mismas condiciones.
¿Cuándo se aplica el derecho de retracto?
La ley contempla este mecanismo protector en varios escenarios del tráfico inmobiliario, no limitándose exclusivamente a los alquileres convencionales de viviendas urbanas:
- Arrendamientos urbanos y rústicos: en viviendas urbanas, el derecho de adquisición preferente se regula principalmente en la LAU. En fincas rústicas arrendadas, pueden existir derechos de tanteo y retracto conforme a la Ley de Arrendamientos Rústicos, con requisitos y plazos propios. Además, en determinados casos, el Código Civil reconoce el retracto de colindantes para fincas rústicas de hasta una hectárea.
- Situaciones de proindiviso: se aplica cuando una propiedad pertenece a varios titulares (copropietarios) y uno de ellos decide enajenar su participación a un tercero ajeno a la comunidad de bienes sin ofrecérsela antes al resto. El retracto de comuneros tiene plazos muy breves, por lo que conviene revisar el caso con asesoramiento especializado.
Por el contrario, existen excepciones legales explícitas donde no se aplica el derecho de tanteo y retracto:
- Transmisiones en bloque: Cuando la vivienda se enajena de manera conjunta con el resto de los locales o pisos que forman parte de un mismo edificio pertenecientes al mismo dueño.
- Venta total del inmueble: Cuando diferentes propietarios venden a un único comprador la totalidad de la finca urbana.
Es fundamental destacar que se puede renunciar al derecho de tanteo y retracto en el contrato de alquiler mediante una cláusula explícita. Aunque se haya pactado la renuncia, el arrendador debe comunicar al arrendatario su intención de vender con al menos 30 días de antelación a la compraventa.
Esta práctica es habitual en el mercado actual para facilitar la venta posterior del inmueble; no obstante, aunque el inquilino renuncie a la compra preferente, el nuevo adquirente está obligado por ley a respetar los plazos y la vigencia del arrendamiento en curso.
