Adquirir una primera vivienda es un paso financiero de gran calado. En este proceso, la planificación y el conocimiento de los conceptos legales resultan esenciales para avanzar con seguridad. Uno de los términos que más dudas e inquietud suele generar es el de ejecución hipotecaria.
Comprender en qué consiste este mecanismo y bajo qué supuestos legales puede llegar a activarse es una herramienta útil para mantener la previsión y la tranquilidad financiera.
¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca?
A grandes rasgos, la ejecución hipotecaria es un procedimiento judicial mediante el cual la entidad financiera busca recuperar el capital prestado ante un incumplimiento grave y prolongado del contrato, de acuerdo con las garantías constituidas en la escritura pública.
Si el titular no puede hacer frente a las cuotas de forma sistemática, la entidad tiene la facultad legal de reclamar la deuda acumulada utilizando el propio inmueble como garantía real de la operación.
¿Cuándo puede el banco iniciar una ejecución hipotecaria?
Es común la preocupación de perder la vivienda ante un bache económico temporal. No obstante, la legislación actual en España (regulada principalmente por la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario) protege al consumidor exigiendo un nivel de demora considerable antes de que la entidad pueda declarar el vencimiento anticipado del préstamo.
La entidad no puede iniciar este proceso de forma arbitraria; se requiere que se cumplan unos umbrales específicos de impago:
- Durante la primera mitad del plazo del préstamo: El impago de las cuotas debe equivaler a un mínimo de 12 meses o, alternativamente, alcanzar el 3% del capital total concedido.
- Durante la segunda mitad del plazo del préstamo: La demora obligatoria asciende a un mínimo de 15 meses o, en su defecto, a un equivalente del 7% del capital total prestado.
Antes de acudir a la vía judicial, la entidad debe requerir el pago de forma fehaciente, concediendo al prestatario al menos un mes para regularizar la situación y advirtiendo de que, si no lo hace, podrá reclamar el reembolso total del préstamo. Por eso, el proceso no suele ser automático ni inmediato.
¿Se puede evitar una ejecución hipotecaria?
La respuesta es afirmativa. Existen vías legales y comerciales diseñadas con el fin de intentar frenar el proceso antes de que se proceda a la subasta pública del inmueble. La práctica habitual sugiere actuar con la máxima celeridad en cuanto surgen las primeras dificultades de pago.
Una de las alternativas es la renegociación de las condiciones de la deuda mediante una novación con la propia entidad o, si el perfil financiero lo permite, una subrogación a otra entidad, valorando la ampliación del plazo de amortización para reducir el importe de la cuota mensual.
Asimismo, para familias que acrediten cumplir los requisitos de vulnerabilidad económica y exclusión, el Código de Buenas Prácticas Bancarias (al que las entidades adheridas están obligadas a someterse) ofrece un marco escalonado de actuación.
Este puede incluir un plan de reestructuración de la deuda, la solicitud de una quita parcial (un acuerdo mediante el cual el banco perdona o reduce una parte del capital debido) y, en última instancia, la dación en pago como recurso regulado para saldar la deuda mediante la entrega del inmueble.
