Con los precios de los alquileres por las nubes, conseguir tener una vivienda en propiedad se ha convertido en todo un reto de salud financiera. La hipoteca al 90 por ciento, con este escenario, se ha convertido en un producto muy buscado. Aunque lo habitual es que las entidades cubran el 80 por ciento del valor de la vivienda, existen maneras para ampliar esa financiación si el perfil del solicitante es sólido aunque no haya conseguido ahorros suficientes.
¿Qué es una hipoteca del 90 por ciento?
Cuando hablamos de una hipoteca al 90 por ciento, nos referimos a que la entidad financia el 90 por ciento del valor más bajo entre el precio de compraventa y el de tasación. Es lo que en el sector denominamos «porcentaje de financiación» o Loan-to -Value (LTV).
Imagina que compras una vivienda por 200.000€ y la tasación confirma ese valor. Con este producto, el préstamo sería de 180.000€. Esto reduce la entrada necesaria al 10 por ciento aunque siempre debes contar con liquidez extra para los gastos de impuestos y notaría, que suelen rondar otro 10 por ciento adicional.
¿Qué bancos ofrecen hipotecas del 90 por ciento?
La realidad es que conseguir una hipoteca al 90 por ciento no depende tanto del nombre de la entidad, sino del diagnóstico de tu perfil. No todos los bancos comercializan este producto de forma abierta, y quienes lo hacen aplican criterios de riesgo muy estrictos.
Al solicitar este volumen de financiación, puedes encontrar menos ofertas y tipos de interés ligeramente superiores a los de una hipoteca estándar. Sin embargo, para perfiles con alta estabilidad, como los funcionarios o jóvenes con proyección, sigue siendo una opción viable para evitar una descapitalización excesiva.
Requisitos para conseguir una hipoteca del 90 por ciento
Para que el banco apruebe esta operación, tu «historial clínico» financiero debe estar impecable. Los requisitos suelen incluir:
- Estabilidad laboral: Contrato indefinido con antigüedad o ingresos recurrentes demostrables.
- Capacidad de ahorro: Disponer del 10 por ciento para la entrada y aproximadamente otro 10 por ciento para los gastos asociados (ITP, IVA, tasación y registro).
- Ratio de endeudamiento: La cuota mensual no debe superar el 35 por ciento de tus ingresos netos.
- Buen historial crediticio: Ausencia total de impagos, no aparecer en registros de morosidad y mantener un nivel de endeudamiento asumible.
Cómo aumentar tus posibilidades de conseguir una hipoteca al 90 por ciento
Si el banco duda del diagnóstico inicial, puedes aportar «refuerzos» para reforzar la operación. Una financiación de vivienda de este tipo suele requerir garantías adicionales, como un avalista o una doble garantía (aportar otra propiedad libre de cargas). Esto reduce el riesgo percibido por la entidad y facilita la aprobación del préstamo.
Gastos a tener en cuenta en una hipoteca del 90 por ciento
Aunque la financiación al 90 por ciento hipoteca cubra casi todo el precio, existen gastos que normalmente tendrás que cubrir con ahorros:
- Tasación: El examen previo de la vivienda (entre 250€ y 500€).
- Impuestos: El ITP (segunda mano) o IVA (obra nueva), que varía según la comunidad autónoma.
- Gastos de gestión: Notaría y registro de la escritura de compraventa.
¿Qué es mejor, una hipoteca de 80 o de 90 por ciento?
En términos de salud financiera, cuanto menos capital solicites, mejor será el diagnóstico a largo plazo. Una hipoteca al 80 por ciento ofrece mejores tipos de interés y un catálogo de ofertas más amplio.
No obstante, la hipoteca al 90 por ciento puede ser la receta ideal para quienes tienen una economía saneada pero no han tenido tiempo de ahorrar o prefieren mantener su liquidez para otros proyectos o necesidades.
¿Todavía hay hipotecas disponibles del 90 por ciento?
Sí, especialmente a través de convenios para jóvenes o programas de avales públicos, siempre que se cumplan los requisitos de acceso y la entidad apruebe la operación.
¿Cómo influye en la hipoteca al 90 por ciento la tasación del préstamo?
Es clave. Si la tasación es superior al precio de compra, algunas entidades podrían calcular la financiación sobre el valor tasado, lo que en la práctica puede acercarte al 90 por ciento del precio real de compraventa. Aun así, dependerá de la política de cada banco.
¿Es más difícil conseguir la aprobación de una hipoteca al 90 por ciento de financiación?
Sí, requiere una solvencia mayor y una documentación más detallada. Es fundamental que tu ratio de endeudamiento sea bajo para que el banco vea la operación como segura.
