El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) se aplica a las escrituras notariales formalizadas públicamente. A nivel estructural, este concepto se integra dentro del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), un impuesto de carácter indirecto que engloba tres modalidades de gravamen independientes:
- Las transmisiones de bienes entre particulares o Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).
- Las operaciones societarias de las empresas (OS).
- La propia formalización de documentos oficiales (AJD).
Se trata de un tributo estatal cedido a las Comunidades Autónomas, estrechamente ligado a la formalización de documentos oficiales.
Afrontar la compra de una primera vivienda representa una de las decisiones financieras más relevantes en la trayectoria de cualquier persona. En esta etapa de planificación, familiarizarse con el marco tributario resulta indispensable para evitar imprevistos presupuestarios.
¿Qué son los Actos Jurídicos Documentados?
El gravamen de Actos Jurídicos Documentados (AJD) se aplica sobre la formalización de determinados documentos notariales, mercantiles y administrativos que deben ser autorizados en España. En el ámbito inmobiliario, su relevancia se concentra en las escrituras públicas que se inscriben en el Registro de la Propiedad.
Consta de dos cuotas diferenciadas:
- La cuota fija: corresponde al coste del papel timbrado sobre el que el notario redacta la escritura de manera oficial, cuyo importe está regulado por pliego y por folio.
- La cuota variable: la cuota variable se aplica sobre las primeras copias de escrituras y actas notariales que tengan un valor económico cuantificable, sean inscribibles en registros públicos (como el de la Propiedad, Mercantil o de Patentes y Marcas) y no tributen por Sucesiones y Donaciones, Transmisiones Patrimoniales u Operaciones Societarias. Un ejemplo habitual son las compras de viviendas nuevas sujetas a IVA o los actos de segregación de fincas. Para su cálculo, se aplicará el porcentaje específico aprobado por la comunidad autónoma correspondiente o, en su defecto, el tipo subsidiario estatal.
¿Qué diferencia hay entre ITP y AJD?
Es habitual confundir estas dos modalidades impositivas, ya que ambas forman parte del mismo impuesto global (el ITPAJD), pero gravan situaciones distintas en una misma transmisión de vivienda:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: se aplica a las viviendas de segunda mano o usadas. Al comprar un piso usado a un particular, la parte compradora liquida el ITP, no quedando sujeta al pago de la cuota variable del AJD por dicha adquisición.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: En el plano de la compraventa, este impuesto se aplica a las viviendas de obra nueva. Dado que la adquisición de una casa nueva está gravada por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), no puede aplicarse el ITP. En su lugar, el comprador debe liquidar el IVA (habitualmente el 10%) y, adicionalmente, la cuota variable del AJD correspondiente a la escritura de compraventa.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda?
De manera general, la carga impositiva asociada a la compra de una propiedad residencial en España se bifurca según la naturaleza del inmueble y se resume en la siguiente tabla de referencia:
| Tipo de Vivienda | Impuestos sobre la Compraventa | Impuestos sobre el Préstamo Hipotecario |
| Vivienda de Obra Nueva | IVA (generalmente 10%) + AJD (cuota variable según la comunidad autónoma) | AJD de la Hipoteca: Asumido por la entidad financiera (banco) |
| Vivienda de Segunda Mano | ITP sobre la base imponible correspondiente, tomando como referencia el valor de referencia catastral o el precio/valor declarado si este fuera superior. | AJD de la Hipoteca: Asumido por la entidad financiera (banco) |
¿Quién debe pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados?
El sujeto pasivo obligado al pago de este impuesto varía sustancialmente según el tipo de escritura pública que se formalice ante notario:
- En la escritura de préstamo hipotecario: tras la reforma del Real Decreto-ley 17/2018, la legislación española dictamina que el sujeto pasivo de la cuota de AJD en las hipotecas es el prestamista (es decir, el banco). Por lo tanto, si solicitas financiación para adquirir tu vivienda, el coste del AJD asociado a la formalización del crédito es asumido íntegramente por la entidad financiera, con la única excepción de la normativa foral del País Vasco bajo ciertos supuestos.
- En la escritura de compraventa de obra nueva: el sujeto pasivo es el adquirente de la vivienda. Por lo tanto, el comprador de un piso a estrenar debe asumir directamente el pago del AJD sobre la escritura de adquisición.
Tipos generales del AJD por comunidad autónoma
Al tratarse de un tributo cedido, cada comunidad autónoma tiene la competencia para fijar el tipo de gravamen variable, el cual oscila, por lo general, entre el 0,5% y el 1,5%. como pueden ser objeto de cambio a través de modificaciones legales, recomendamos consultarlos en cada momento en fuentes oficiales.
Es importante tener en cuenta que la gran mayoría de las autonomías disponen de tipos de gravamen reducidos (que pueden llegar a situarse en el 0,1% o 0,3%) dirigidos a colectivos específicos.
Estas reducciones suelen aplicarse a la adquisición de viviendas de protección oficial (VPO), compras de vivienda habitual realizadas por jóvenes menores de 35 años, familias numerosas o personas con grados de discapacidad acreditados. Conviene contrastar los requisitos de renta y valor del inmueble en la hacienda de la comunidad autónoma respectiva.
Ejemplo práctico de cálculo del AJD
Imaginemos que una persona adquiere una vivienda de obra nueva en la Comunidad de Madrid por un valor de escritura de 250.000 euros.
Para calcular la cuota variable del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, solo tienes que aplicar el porcentaje de tu comunidad sobre el valor del inmueble:
- Base imponible (valor de la vivienda): 250.000 €
- Tipo de gravamen (en Madrid): 0,75%
- Operación: 250.000 € x 0,75%
- Impuesto a pagar (cuota AJD): 1.875 €
Por tanto, el comprador de esta vivienda nueva deberá liquidar una cuota de 1.875 euros ante la delegación tributaria autonómica correspondiente mediante la presentación del Modelo 600, dentro del plazo de 30 días hábiles a contar desde la fecha de firma de las escrituras.
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Preguntas Frecuentes (FAQs)
Depende del documento que se esté gravando. Si nos referimos a la escritura de compraventa de un inmueble nuevo, el tributo se calcula sobre el valor del inmueble (base imponible). Si se tratara de la escritura de un préstamo (cuyo impuesto abona el banco), el AJD se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria total, la cual incluye el capital principal, los intereses y las costas de ejecución pactadas.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea y el Tribunal Supremo fijaron jurisprudencia respecto al reparto de los gastos de formalización de hipotecas constituidas con anterioridad a la reforma de 2019. Aunque los consumidores pueden reclamar la devolución de los gastos de registro, gestoría y tasación abonados en su día, el AJD de la escritura de préstamo hipotecario formalizada antes de noviembre de 2018 no se encuentra dentro de las partidas reclamables, pues la normativa vigente en el momento de la firma designaba al cliente como sujeto pasivo de dicho pago.
Sí, la ley contempla supuestos específicos de exención, como las operaciones de disolución de la sociedad conyugal de gananciales, la adjudicación de herencias proporcionales sin excesos de adjudicación o las transmisiones exentas por tratados internacionales.
La información contenida en el artículo no es vinculante y no invalida la lectura completa de los documentos que respalden la materia en cuestión.
