¿Cómo vender una casa con hipoteca pendiente? Guía y pasos

Vender una vivienda antes de terminar de pagar la hipoteca es una operación completamente legal respaldada por la Ley Hipotecaria y más frecuente de lo que se suele pensar. Aunque de entrada pueda parecer un proceso complejo, el mercado inmobiliario español cuenta con mecanismos financieros y registrales estandarizados para tramitar la transmisión del inmueble de forma segura, coordinada y con plena seguridad jurídica.

Cuando decides poner en el mercado un inmueble que arrastra una carga financiera, la clave reside en cómo se liquidará o transmitirá esa deuda pendiente en el momento de formalizar la compraventa ante notario. Dependiendo de la situación del mercado y de los pactos con el comprador, existen dos vías principales de actuación, además de un escenario especial que debes conocer para evaluar tu situación. Te explicamos todo lo que necesitas saber sobre este tipo de operaciones: 

Opciones para vender una vivienda con hipoteca pendiente

1. Cancelación de la hipoteca en el momento de la venta

Es la fórmula más habitual en el mercado español para la venta de un inmueble con hipoteca. Consiste en utilizar el dinero que entrega el comprador para saldar la deuda que mantienes con tu entidad bancaria.

• El procedimiento: En el acto de la firma de la escritura pública de compraventa, se solicita la presencia de un representante de tu banco. Este recibe un cheque bancario por el importe exacto del capital pendiente (según el Certificado de Deuda Pendiente con efectos a la fecha de la firma) y firma el recibí correspondiente, quedando la escritura de cancelación de la hipoteca lista para ser formalizada por los apoderados del banco.
• El resultado financiero: Si el precio es exactamente igual a la deuda, el capital quedará saldado, pero deberás prever los gastos de cancelación registral y los impuestos que correspondan por la transmisión, si proceden.
• El trámite registral posterior: Tras la firma, se debe tramitar la escritura de cancelación y presentarla en el Registro de la Propiedad para que la vivienda quede formalmente libre de cargas. Habitualmente, la gestoría del comprador retiene una provisión de fondos al vendedor para asegurar que este trámite se realice correctamente.

2. Subrogación por cambio de deudor

Esta alternativa implica que el comprador de la vivienda decide «heredar» tu hipoteca existente, asumiendo la deuda y convirtiéndose en el nuevo titular del préstamo bajo las mismas condiciones que tú tenías firmadas (o modificadas en el acto mediante novación).

• El requisito obligatorio: Para que esto sea viable, la entidad bancaria debe autorizar expresamente la operación. El banco realizará un estudio de viabilidad y solvencia del comprador idéntico al de una hipoteca nueva.
• El resultado: Si el banco aprueba el perfil del nuevo titular, se realiza la subrogación deudora. Esto te libera por completo de la obligación de pago frente al banco. Es una opción muy atractiva si las condiciones de tu préstamo antiguo (tipos de interés) son mejores que las que ofrece el mercado actual.

⚠️ Escenario especial: venta por debajo de la deuda pendiente (capital negativo) 

Existe una situación excepcional que altera los mecanismos anteriores: que el precio de venta de la vivienda sea inferior al capital que aún le debes al banco. Legalmente la venta es viable, pero técnicamente el proceso cambia de forma drástica:

• Aportación de fondos: el dinero del comprador no bastará para cancelar la hipoteca. Por lo tanto, el vendedor deberá aportar la diferencia en metálico (con ahorros propios) en el mismo acto de la firma ante notario para que el banco conceda la cancelación.
• Conversión de la deuda: si el vendedor no dispone de ese dinero en efectivo, deberá negociar previamente con la entidad bancaria la extinción de la hipoteca y la posterior conversión del capital restante en un préstamo personal sin garantía inmobiliaria (lo que habitualmente conlleva tipos de interés más elevados).

¡Importante! No confundas capital negativo con pérdida patrimonial: 

Que el precio de venta no llegue a cubrir la deuda pendiente con el banco es una cuestión puramente financiera entre tú y tu entidad. No tiene por qué coincidir con que hayas vendido «con pérdidas» a efectos fiscales. Ese segundo concepto se mide comparando el precio de venta con el precio de compra original (más gastos e impuestos asociados a la adquisición), no con la deuda pendiente. 

Es perfectamente posible vender por debajo de lo que debes al banco (por ejemplo, si en su día ampliaste la hipoteca o el mercado ha bajado desde entonces) y aún así obtener una ganancia patrimonial respecto a lo que pagaste originalmente por la vivienda, lo que te obligaría a tributar por ella. Siempre conviene calcular ambas cosas por separado antes de dar nada por hecho.

Vender una casa con hipoteca: otros conceptos que tomar en cuenta

Los costes añadidos

Independientemente de la opción elegida, deberás prever los gastos asociados a la operación, entre ellos la posible comisión por cancelación anticipada o subrogación de tu banco que la ley limita según la fecha y condiciones de tu contrato, y los gastos de notaría y registro por la cancelación.

Los impuestos

Respecto a los impuestos, son aplicables cuando hay pérdida patrimonial real, es decir, precio de venta inferior al de compra:

• IRPF: Para determinar el impacto en tu Renta, se debe calcular la diferencia entre el valor de transmisión (venta) y el de adquisición (compra). Si el resultado es negativo, la venta genera una pérdida patrimonial, por lo que no habría que pagar impuestos por esa operación. Aun así, es obligatorio declararla en la Renta, ya que esa pérdida podría compensarse con otras ganancias patrimoniales de la misma naturaleza obtenidas en el mismo ejercicio o en los cuatro siguientes.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): Desde la reforma de 2021 (a raíz de la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021), si se acredita mediante las escrituras de compra y de venta que no ha existido incremento del valor del terreno entre la adquisición y la transmisión, la operación podría quedar no sujeta al impuesto. Este trámite, eso sí, no es automático: con carácter general será necesario presentar una declaración ante el ayuntamiento correspondiente, adjuntando los títulos de adquisición y transmisión para justificar documentalmente que no ha existido dicho incremento.

Cada situación familiar y financiera es única, por lo que no existe una única fórmula correcta a la hora de dar este paso con tu vivienda. Dedicar un tiempo a explorar las distintas alternativas y sopesar los posibles escenarios te aportará la perspectiva necesaria para decidir con acierto. Al fin y al cabo, el conocimiento es siempre la mejor herramienta para transformar un proceso complejo en una oportunidad para hacer de tu proyecto una realidad viable.